--- title: "Wohnen ist die große soziale Frage unserer Zeit" url: https://www.bachhausen.de/wohnen-ist-die-grosse-soziale-frage-unserer-zeit/ date: 2026-09-26 modified: 2026-09-26 lang: de author: "Dirk Bachhausen" description: "Ob eine Familie in Köln bleiben kann, ob eine Pflegekraft in der Nähe ihres Arbeitsplatzes lebt, ob junge Menschen aus dem Elternhaus ausziehen können und ob Seniorinnen und Senioren noch..." categories: - "Meinung" tags: - "frage" - "soziale" - "unserer" - "wohnen" image: https://www.bachhausen.de/wp-content/uploads/2026/09/e616d61f-f80a-4459-a276-4e51ac6860f1.jpg word_count: 1592 --- # Wohnen ist die große soziale Frage unserer Zeit Ob eine Familie in Köln bleiben kann, ob eine Pflegekraft in der Nähe ihres Arbeitsplatzes lebt, ob junge Menschen aus dem Elternhaus ausziehen können und ob Seniorinnen und Senioren noch Geld für mehr als die Miete haben – all das entscheidet sich zunehmend auf dem Wohnungsmarkt. Wohnen ist deshalb längst mehr als eine Frage von Bauen und Stadtplanung. Wohnen ist die große soziale Frage unserer Zeit. In Köln lässt sich diese Entwicklung inzwischen in harten Zahlen messen. Die mittlere Angebotsmiete stieg 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund fünf Prozent auf 14,70 Euro nettokalt je Quadratmeter. In der Größenklasse von 60 bis 79 Quadratmetern lag der Median bei 13,30 Euro. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung wären das rechnerisch bereits 931 Euro Kaltmiete – bevor Nebenkosten, Heizung und Strom hinzukommen. Besonders teuer sind kleine Wohnungen: Bei Angeboten unter 30 Quadratmetern lag der Median sogar bei 23,60 Euro je Quadratmeter. Auch der längere Vergleich ist alarmierend. Bei unmöblierten Wohnungen stieg die mittlere Angebotsmiete nach Angaben der Stadt von 10,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2016 auf 14,30 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von rund 36 Prozent. Wegen einer Umstellung der Datenerfassung sind die Werte bis 2022 und ab 2023 allerdings nur eingeschränkt vergleichbar. An der Richtung der Entwicklung besteht dennoch kein Zweifel: Wer heute in Köln eine neue Wohnung suchen muss, zahlt erheblich mehr als noch vor wenigen Jahren. ## Hohe Mieten werden zur sozialen Barriere Die Folgen betreffen längst nicht nur Menschen mit sehr niedrigem Einkommen. Familien finden keine passende Wohnung, Auszubildende und Studierende weichen auf überteuerte Kleinstwohnungen aus, Beschäftigte müssen immer weitere Wege zur Arbeit in Kauf nehmen und ältere Menschen bleiben in zu großen Wohnungen, weil eine kleinere Wohnung bei einer Neuvermietung häufig teurer wäre. Die Strukturdatenerhebung der Stadt zeigt, wie tief das Problem reicht: Kölner Mieterhaushalte mussten 2023 durchschnittlich 32,5 Prozent ihres Nettoeinkommens allein für die Bruttokaltmiete ausgeben. Rund 45 Prozent zahlten mehr als 30 Prozent ihres Einkommens. Bei Haushalten mit weniger als 2.000 Euro netto lag die durchschnittliche Belastung sogar bei rund 47 Prozent. Für Lebensmittel, Energie, Mobilität, Kleidung oder gesellschaftliche Teilhabe bleibt dann immer weniger übrig. Das ist keine abstrakte Statistik. Hohe Wohnkosten verstärken Armut, erschweren Familiengründungen und führen zu Verdrängung. Sie verschärfen außerdem den Fachkräftemangel: Eine Stadt, in der Erzieherinnen, Pflegekräfte, Handwerker, Verkäuferinnen oder Polizeibeschäftigte kaum noch eine Wohnung finden, schadet am Ende auch ihrer eigenen wirtschaftlichen und sozialen Infrastruktur. ## Ein gutes Baujahr löst die Krise nicht 2025 wurden in Köln 4.623 Wohnungen fertiggestellt – so viele wie seit zehn Jahren nicht mehr. Das ist eine gute Nachricht, aber noch keine Trendwende. Denn gleichzeitig sank die Zahl der Baugenehmigungen um rund 21 Prozent auf nur noch 2.323 Wohnungen. Von den 7.821 bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen waren Ende 2025 fast zwei Drittel noch nicht einmal begonnen. Die Stadt selbst hat den gesamten Wohnungsbedarf bis Ende 2029 mit rund 66.000 Wohnungen beziffert. Diese Zahl ist kein aktueller Fehlbestand, sondern eine Bedarfsgröße des Stadtentwicklungskonzepts über mehrere Jahre. Sie zeigt trotzdem, in welcher Dimension Köln handeln muss. Hinzu kommt eine Leerstandsquote von zuletzt nur 0,8 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht jedoch einen gewissen Leerstand, damit Umzüge, Sanierungen und Veränderungen von Haushalten überhaupt möglich sind. Besonders kritisch ist der Verlust preisgebundener Wohnungen. Der Anteil der geförderten Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand lag 2025 – beide von der Stadt ausgewiesenen Förderkategorien zusammengerechnet – nur noch bei rund 7,5 Prozent. 2016 waren es noch etwa 8,3 Prozent. Wohnungen verschwinden nach dem Ende einer Bindung zwar nicht, aber die Stadt verliert Einfluss auf Miethöhe und Belegung. Deshalb genügt es nicht, nur neue Wohnungen zu zählen. Entscheidend ist, wie viele davon dauerhaft bezahlbar bleiben. ## Privatisierung nimmt der Stadt die Steuerungsmöglichkeit Die Mietsteigerungen in Köln haben nicht nur eine Ursache. Wohnungsmangel, hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten, Zinsen und auslaufende Sozialbindungen wirken zusammen. Es wäre deshalb unseriös, jede Mieterhöhung allein mit Privatisierungen zu erklären. Trotzdem haben Verkäufe öffentlicher Wohnungen und Grundstücke eine klare strukturelle Folge: Die Stadt erhält einmalig Geld, verliert aber dauerhaft Einfluss. Sie kann dann nicht mehr selbst über Mietpolitik, Belegungsrechte, Modernisierung, soziale Infrastruktur und die langfristige Entwicklung eines Quartiers entscheiden. Auch künftige Bodenwertsteigerungen kommen nicht mehr der Allgemeinheit zugute. Köln stand bereits vor einer solchen Entscheidung. Ab 2001 plante die Stadt den Verkauf ihrer damaligen Mehrheitsanteile an der GAG an einen privaten Investor. Im Januar 2003 lehnte der Rat den Verkauf knapp ab. Heute zeigt sich, wie wertvoll diese Entscheidung war. Ende 2025 verfügte die GAG über 46.279 Wohnungen; ihre durchschnittliche Bestandsmiete lag bei 8,08 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert ist nicht unmittelbar mit der Angebotsmiete neu inserierter Wohnungen vergleichbar. Er zeigt aber, welche stabilisierende Wirkung ein dauerhaft orientiertes, kommunal kontrolliertes Wohnungsunternehmen entfalten kann. Allein 2025 stellte die GAG 328 Neubauwohnungen fertig, darunter 189 öffentlich geförderte. Hinzu kamen 277 modernisierte Wohnungen, von denen 253 öffentlich gefördert sind. Ab 2027 stellt die GAG der Stadt zudem rund 10.000 öffentlich geförderte und frei finanzierte Wohnungen im Rahmen eines Belegungsrechtsvertrags zur Verfügung. Bei einer Privatisierung der GAG verlöre Köln den direkten kommunalen Hebel hinter solchen Vereinbarungen und damit einen wesentlichen Teil seiner wohnungspolitischen Handlungsfähigkeit. Die Schlussfolgerung ist für mich eindeutig: Kommunaler Boden und kommunale Wohnungen gehören nicht auf den Markt. Sie sind Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge. ## Kreuzfeld darf nicht auf Olympia warten Im Kölner Norden soll mit Kreuzfeld auf rund 80 Hektar ein neuer Stadtteil mit mindestens 3.500 Wohnungen entstehen. Schulen, Kitas, Arbeitsplätze, Grünflächen, soziale Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung sollen von Anfang an mitgeplant werden. Für den Stadtbezirk Chorweiler und für ganz Köln ist dieses Projekt von enormer Bedeutung. Nun soll Kreuzfeld zugleich Standort eines Olympischen und Paralympischen Dorfes sowie eines temporären Leichtathletikstadions mit 50.000 Plätzen werden, falls KölnRheinRuhr den Zuschlag für Spiele 2036, 2040 oder 2044 erhält. Nach der offiziellen Planung soll die Stadionfläche erst nach den Spielen in das urbane Zentrum des neuen Stadtteils umgebaut werden. Eine pauschale Behauptung, der gesamte Wohnungsbau in Kreuzfeld müsse deshalb bis nach Olympia warten, wäre nach dem derzeit öffentlich bekannten Planungsstand nicht belegt. Das Athletendorf könnte später selbst als Wohnraum genutzt werden, und Teile des Stadtteils könnten grundsätzlich unabhängig davon entwickelt werden. Das konkrete Verzögerungsrisiko ist dennoch offensichtlich: Für die zentralen Stadionflächen wäre eine dauerhafte Wohnnutzung erst nach dem jeweiligen Austragungsjahr möglich. Bei Spielen 2040 oder 2044 würde dringend benötigter Wohnraum damit zu einem Versprechen für die ferne Zukunft. Hinzu kommen Umplanungen, zusätzliche Abstimmungen und eine Bewerbung, deren Ausgang weiterhin ungewiss ist. Ich lehne es ab, Kreuzfeld zum Pfand eines sportpolitischen Großprojekts zu machen. Wohnungsbau, Schulen, Kitas und Verkehrsanbindungen müssen nach einem verbindlichen Zeitplan umgesetzt werden – unabhängig von Olympia. Sollte an der Bewerbung festgehalten werden, muss die Stadt offenlegen, welche Wohnungen wann entstehen, welche Flächen später bebaut werden können, wer die Kosten trägt und wie dauerhaft bezahlbare Mieten sowie öffentliches Eigentum gesichert werden. Schöne Visualisierungen ersetzen weder einen Zeitplan noch eine Sozialquote. ## GAG und Genossenschaften statt Renditemaximierung Ich fordere einen klaren Kurswechsel: Städtische Grundstücke für den Geschosswohnungsbau dürfen grundsätzlich nicht mehr verkauft werden. Sie müssen im Erbbaurecht vergeben werden. So bleibt der Boden dauerhaft im Eigentum der Stadt, während auf ihm gebaut und gewohnt werden kann. Über den Erbbaurechtsvertrag lassen sich soziale Mietziele, Belegungsrechte, ökologische Standards und eine dauerhafte Nutzung verbindlich sichern. Das Erbbaurecht senkt die Miete allerdings nicht automatisch: Entscheidend sind ein tragbarer Erbbauzins und klare, langfristige Sozialbindungen. Bei der Vergabe städtischer Wohnbauflächen sollen ausschließlich die GAG und gemeinwohlorientierte Genossenschaften zum Zuge kommen. Der Zuschlag darf nicht an den höchsten Kaufpreis gehen, sondern an das Konzept mit dem größten Nutzen für die Stadtgesellschaft. Köln nutzt Erbbaurecht und Konzeptvergaben bereits in einzelnen Projekten. Was bisher Ausnahme oder Absichtserklärung ist, muss zur verbindlichen Regel werden. Genossenschaften entziehen Wohnungen dauerhaft der kurzfristigen Renditelogik. Die Bewohnerinnen und Bewohner sind nicht nur Mieter, sondern Mitglieder. Überschüsse fließen in Bestand, Neubau und Gemeinschaft zurück. Dabei muss allerdings sichergestellt werden, dass hohe Genossenschaftsanteile Menschen mit geringem Einkommen nicht ausschließen. Dafür braucht es öffentliche Förderung, Bürgschaften und sozial gestaffelte Beteiligungsmodelle. Auch die GAG kann diese Aufgabe nicht ohne zusätzliche Unterstützung bewältigen. Sie braucht ausreichend Eigenkapital, zinsgünstige Landesmittel, frühzeitig verfügbare Grundstücke und schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren. Für größere Vorhaben sollte es feste Projektteams geben, in denen Stadtplanung, Bauaufsicht, Verkehr, Umwelt, Wohnungsförderung und soziale Infrastruktur von Beginn an gemeinsam entscheiden. Serielles und modulares Bauen, einfachere Standards sowie die Aufstockung und Umnutzung bestehender Gebäude können zusätzlich Zeit und Kosten sparen – ohne Barrierefreiheit, Klimaschutz oder Lebensqualität preiszugeben. ## Dauerhaft bezahlbar statt nur neu Meine Forderungen sind deshalb klar: - Kein Verkauf städtischer Wohnbaugrundstücke; Vergabe grundsätzlich im Erbbaurecht. - Städtische Flächen für den Geschosswohnungsbau ausschließlich an die GAG und gemeinwohlorientierte Genossenschaften. - Konzeptvergabe nach sozialem Nutzen statt Verkauf zum Höchstpreis. - Verbindliche und langfristige Mietbindungen über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts. - Mehr Eigenkapital und Fördermittel für die GAG sowie bessere Zugänge zu Finanzierung und Grundstücken für Genossenschaften. - Schnellere, digitale und gebündelte Planungs- und Genehmigungsverfahren mit verbindlichen Zuständigkeiten. - Schutz des vorhandenen günstigen Wohnraums durch Bindungsverlängerungen, Belegungsrechte und den Ankauf gefährdeter Bestände. - Ein verbindlicher, von Olympia unabhängiger Bau- und Infrastrukturzeitplan für Kreuzfeld. Mehr Wohnungsbau ist notwendig. Aber Neubau allein reicht nicht, wenn die Wohnungen nach wenigen Jahren wieder dem freien Markt überlassen werden oder schon bei Erstvermietung für normale Einkommen unbezahlbar sind. Köln braucht Wohnungen, die nicht nur heute, sondern auch in 30, 50 oder 80 Jahren noch bezahlbar sind. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Wer arbeitet, eine Familie gründet, im Ruhestand lebt oder Unterstützung benötigt, muss sich ein Zuhause in unserer Stadt leisten können. Dafür braucht Köln Mut zur öffentlichen Verantwortung: Boden behalten, gemeinwohlorientiert bauen und Wohnraum dauerhaft sichern. Nicht der höchste Preis für ein Grundstück darf entscheiden. Entscheidend muss sein, wie viele Menschen dort dauerhaft gut und bezahlbar wohnen können.