Köln | Deutschland ist das Mieterland Nr. 1 titelt das Statistische Bundesamt (Destatis) in der EU. 52,4 Prozent der Deutschen wohnt zur Miete. Die SPD-nahe Hans-Böckler-Stiftung ging im Dezember 2023 davon aus, dass in den deutschen Großstädten rund 1,9 Millionen günstige Wohnungen fehlten. Die größte Lücke sei in Berlin, Hamburg und Köln. Sozialwohnungen wären eine Möglichkeit das Problem zu lösen, wie sieht es damit in Köln aus. Eine Bestandsaufnahme von report-K anhand der statistischen Daten.
Die Hans-Böckler-Stiftung stellt fest, dass in deutschen Großstädten alleine rund 1,4 Millionen kleine Wohnungen oder Appartements unter 45 Quadratmeter Wohnfläche für Einpersonenhaushalte fehlten. Und ja, die aktuellen Zahlen der Stadt Köln belegen, dass die Mietbelastung vor allem kleine Haushalte, Alleinerziehende und Senioren mit geringen Einkommen belaste. Report-K berichtete:
Mietbelastung in frei finanzierten Kölner Wohnungen geringer als in öffentlich geförderten
Die Hans-Böckler-Stiftung erkennt, dass die soziale Problemlage nicht erst seit kurzem bestehe, aber wenig passiert sei. Durch die steigenden Zinsen und Baukosten wurde die Lage nicht besser. Dabei stieg in Köln die mittlere Mietbelastung nicht massiv an. Die Hans-Böckler-Stiftung zitiert aus dem Bericht „Sozialer Wohnungsbedarf“ von Lebuhn, Holm und Junker, die sich auf den Mikrozensus 2014 bezieht. So lag die durchschnittliche Mietbelastung der Nettokaltmiete zum verfügbaren Einkommen in Köln 2014 bei 29,3 Prozent. Für das Jahr 2023 gibt die Stadt Köln 32,5 Prozent an. Das ist in knapp 10 Jahren eine Steigerung von 3,2 Prozent. Und eine weitere Zahl der Stiftung gibt zu denken: Die Zahl der Sozialwohnungen sank in Deutschland von 2,09 Millionen in 2006 auf 1,17 Millionen in 2018.
Die Lage in Köln
Auch in Köln sank der Bestand der geförderten Wohnungen. Hier liegen aus den Statistischen Nachrichten Zahlen aus den Jahren 2010 bis 2022 vor. Im Förderweg Typ A/1 gab es 2010 in Köln 42.360 Wohnungen. Dieser Bestand schmolz bis 2022 auf 37.088 Wohnungen ab und stieg in 2023 auf 37.905 Wohneinheiten. Dabei ist in den 20er Jahren eine deutlich dynamisierte Abnahme zu sehen. Nach dem Förderweg Typ B/2 gab es in Köln 2010 insgesamt 10.325 geförderte Wohnungen. 2022 waren es 7.323 Wohnungen. Hier verlangsamte sich die Abnahme in den zwei Jahren der 20 Jahre. Bis 2045 soll der Bestand insgesamt um 23.565 Wohnungen, so die Prognose weiter abschmelzen.
Wer förderte den sozialen Wohnungsbau in Köln
Der aktuelle Bericht der Stadt Köln „Wohnen in Köln – Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023“ zeigt in einer Tabelle auf, welche Mittel in den vergangenen Jahren 2006 bis 2023 in die Wohnraumförderung flossen. Es wurden mit Fördermitteln insgesamt 14.259 Wohnungen errichtet. Das Land NRW förderte diesen mit über 1,7 Milliarden Euro. Die Stadt Köln investierte 3,6 Millionen Euro. In vielen Jahren lag die Höhe der städtischen Mittel bei 0.
Fördermittel der Stadt Köln im Mietwohnungsbau (gerundet):
2006 bis 2013: 0 Euro (in allen Jahren und beiden Förderwegen)
2014: 1,85 Millonen Euro (Nur Typ A)
2015: 784.401 Euro (Nur Typ A)
2016: 1,04 Millionen Euro (nur Typ A)
2017 bis 2023: 0 Euro (in allen Jahren und beiden Förderwegen)
In drei Jahren investierte die Stadt Köln eigene Mittel. Diese so der Bericht seien für den Erwerb von nichtstädtischen Grundstücken zum Erwerb von gefördertem Wohnungsbau nach einem Beschluss des Rates vom 15. Mai 2012 eingesetzt worden. Zudem gab es ein Sonderprogramm zur Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau mit deutlich unterdurchschnittlichem Angebot an preiswertem Wohnungsbau, mittels Ratsbeschluss vom 17. Dezember 2023. Die Stadt weist in ihrem Bericht darauf hin, dass das Amt für Wohnungswesen selbst Neubauten für Kölner:innen mit Wohnberechtigungsschein errichte.
Der Bestand an geförderten Wohnungen aus den aktuellen Planungen der Stadt
Die Stadt Köln plant jedes Jahr zwischen 2023 und 2032 immer 1.000 neue Wohnungen bezugsfertig im geförderten Sektor zur Verfügung zu stellen. Das wären insgesamt im Betrachtungszeitraum 10.000 Wohnungen. Es fallen aber 20.499 öffentlich geförderte Wohnungen aus der Bindung. So sind die Planungen der Stadt, dass am 31.12.2032 noch 31.494 öffentlich geförderte Wohnungen zur Verfügung stehen.
So viele Wohnungen fallen bis 2032 jährlich aus der Bindung in Köln:
(zum Stichtag 31.12.)
2023: -1.210
2024: -4.548
2025: -1.692
2026: -2.039
2027: -1.679
2028: -1.063
2029: -2.456
2030: -3.835
2031: -1.401
2032: -576
Bindungswegfall bedeutet: Wenn die Bindung für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung ausläuft gilt sie nicht mehr als Sozialwohnungen, sondern steht dann in einer Reihe mit den frei finanzierten Wohnungen und orientiert sich an deren Preisgefüge. Wichtig bei der Entwicklung zu verstehen ist, dass werden die 10.000 neuen öffentlich geförderten Wohnungen nicht gebaut, schmilzt die Gesamtzahl der zur Verfügung stehenden Sozialwohnungen noch schneller und deutlicher ab. Das Worst-Case-Szenario wäre, dass keine einzige öffentlich geförderte Wohnung neu gebaut würde, wovon nicht auszugehen ist, aber dann stünden statt wie am 31.12.2023 insgesamt 42.417 am 31.12.2032 nur noch 21.918 günstige geförderte Wohnungen zur Verfügung. Davon ist zwar nicht auszugehen, aber es droht ein Szenario, dass es vor dem Hintergrund der steigenden Zinsen und Baukosten eben nicht gelingt die 1.000 Einheiten pro Jahr fertigzustellen.
Zudem stellt sich die Frage warum die Stadt Köln zwar immer eine Wohnungsbauförderung in den Städtischen Haushalt einstellt, aber dann keine Mittel auszahlt. Eine Begründung die in Ratsdebatten immer vorgetragen wird ist, dass die städtischen Mittel erst dann abgerufen würden, wenn die Landesmittel erschöpft seien und dies aber selten der Fall sei. Da stellt sich die Frage an die Kommunalpolitik und Stadtverwaltung welche Optionen es gibt auch die städtischen Mittel zu verausgaben.
