Köln redet viel über Wohnungsbau. Über Genehmigungen, Baukosten, Investoren, Nachverdichtung, neue Quartiere und den Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Das ist verständlich, denn der Druck ist real. Die Stadt rechnet bis Ende 2029 mit rund 1,161 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern und etwa 609.900 Haushalten. Der ermittelte Gesamtbedarf liegt bei rund 66.000 Wohnungen bis Ende 2029.
Doch die entscheidende Frage wird in Köln viel zu selten klar gestellt: Wem gehört eigentlich der Boden, auf dem diese Stadt wächst?
Denn Wohnungsnot ist nicht nur eine Baufrage. Sie ist eine Bodenfrage. Sie entscheidet sich nicht allein daran, ob irgendwo ein Kran steht. Sie entscheidet sich daran, wer über Grundstücke verfügt, wer von Wertsteigerungen profitiert, wer mitreden darf und ob Stadtentwicklung dem Gemeinwohl dient — oder am Ende vor allem den Renditeerwartungen einzelner Eigentümer.
Köln kennt dieses Problem aus eigener Erfahrung. Die Angebotsmieten steigen weiter: Für 2025 weist die Stadt eine mittlere Angebotsmiete von 14,70 Euro nettokalt pro Quadratmeter aus, ein Plus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig lag der Bauüberhang Ende 2024 bei 10.308 Wohnungen — also bei Wohnungen, für die Genehmigungen vorliegen, die aber noch nicht fertiggestellt sind. Die Zahl der Fertigstellungen sank 2024 auf 1.819 Wohnungen und hatte sich damit gegenüber dem Vorjahr fast halbiert. Das zeigt: Es reicht nicht, reflexhaft „mehr bauen“ zu rufen. Köln braucht eine Bodenpolitik, die steuert, sichert und dauerhaft bezahlbare Räume schafft.
Besonders deutlich wird das bei den großen Stadtentwicklungsprojekten: Deutzer Hafen, Parkstadt Süd, Mülheimer Süden, Kreuzfeld, Max-Becker-Areal. Überall geht es um dieselbe Grundfrage: Entstehen hier wirklich gemischte, soziale, klimaresiliente Veedel — oder entstehen teure Stadtquartiere mit ein paar sozialpolitischen Korrekturen am Rand?
Der Deutzer Hafen soll ein gemischtes Quartier für rund 6.900 Bewohnerinnen und Bewohner sowie rund 6.000 Arbeitsplätze werden. Kreuzfeld im Stadtbezirk Chorweiler ist mit rund 80 Hektar und mindestens 3.500 Wohneinheiten eines der großen Zukunftsprojekte der Stadt, wenn wir Olympia in Köln verhindern können. Die Parkstadt Süd soll den Inneren Grüngürtel vollenden und zugleich ein neues Stadtviertel mit mehreren tausend Wohnungen schaffen. Im Mülheimer Süden werden ehemalige Industrieflächen zu einem neuen Stadtquartier mit Wohnen, Arbeiten, Schulen, Kitas, Kultur, sozialen Einrichtungen und Grünflächen umgebaut.
Das alles sind Chancen. Aber Chancen werden nur dann zu Gemeinwohl, wenn Köln die Bodenfrage offensiv stellt.
Denn Boden ist keine gewöhnliche Ware. Er lässt sich nicht vermehren. Wer Boden besitzt, besitzt in einer wachsenden Stadt nicht nur ein Grundstück, sondern Macht: Macht über Mieten, Nachbarschaften, Gewerbe, Freiräume, soziale Infrastruktur und Zukunftschancen. Genau deshalb darf Köln städtische Flächen nicht einfach behandeln wie Vermögen, das man bei Bedarf versilbert. Städtischer Boden ist öffentliche Infrastruktur.
Das Grundgesetz schützt Eigentum — aber es verpflichtet Eigentum auch auf das Wohl der Allgemeinheit. In einer Stadt wie Köln muss dieser Satz endlich wieder praktischen Sinn bekommen. Wer aus Bodenwertsteigerungen Gewinn zieht, profitiert auch von öffentlichen Leistungen: von Bahnanschlüssen, Schulen, Parks, Kultur, Sicherheit, Planung und städtischer Attraktivität. Dann darf die Stadt im Gegenzug erwarten, dass Boden nicht zur Spekulationsfläche wird.
Köln hat dafür bereits erste Ansätze. Beim Max-Becker-Areal in Ehrenfeld soll das Kooperative Baulandmodell greifen: 30 Prozent der Wohnungen müssen öffentlich gefördert entstehen; zusätzlich sollen 20 Prozent des Wohnraums für Mietwohnungsbau, Genossenschaften, gemeinschaftliche Wohnformen oder Baugruppen zur Verfügung stehen. Außerdem sind öffentliche Freiflächen, Spielplätze und soziale Infrastruktur vorgesehen. Das ist richtig. Aber es muss zur Regel werden, nicht zur Ausnahme.
Noch wichtiger ist der Umgang mit städtischem Eigentum. Die Stadt Köln hat 2024 vorgeschlagen, das Erbbaurecht über den Wohnungsbau hinaus auch für soziokulturelle Nutzungen zu öffnen. Städtische Objekte, die ihren ursprünglichen Zweck verloren haben und oft sanierungsbedürftig sind, sollen so dauerhaft im kommunalen Vermögen bleiben und für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung nutzbar gemacht werden. Der reguläre Erbbauzins kann für gemeinnützige Nutzungen deutlich reduziert werden. Genau hier liegt ein Schlüssel.
Köln braucht solche Modelle nicht nur für einzelne Projekte, sondern als strategische Linie: Kein Verkauf städtischer Grundstücke ohne zwingenden Grund. Vorrang für Erbbaurecht, Konzeptvergabe, Genossenschaften, soziale Träger, Kultur, gemeinschaftliches Wohnen und Nachbarschaftsprojekte.
Denn eine Stadt besteht nicht nur aus Wohnungen. Sie besteht auch aus Orten, an denen Menschen einander begegnen. Aus selbstverwalteten Kulturorten, Nachbarschaftsküchen, offenen Werkstätten, sozialen Zentren, Musikräumen, Gemeinschaftsgärten, Jugendorten, Initiativen gegen Einsamkeit und Projekten, die Menschen auffangen, bevor Behörden überhaupt zuständig werden.
Solche Orte sind in Köln keine Nebensache. Sie sind das, was viele Veedel lebendig hält. In Ehrenfeld, Kalk, Mülheim, Nippes, der Südstadt oder Chorweiler zeigt sich immer wieder: Wo Räume bezahlbar und zugänglich sind, entsteht Stadtgesellschaft. Wo jeder Quadratmeter nur noch verwertet wird, verschwinden genau jene Orte, die Köln menschlich machen.
Deshalb sollte Köln den Gedanken der Commons-Public-Partnerships ernst nehmen. Gemeint sind Partnerschaften zwischen Stadt und gemeinwohlorientierten Initiativen. Nicht als klassisches Investorenmodell, bei dem Private öffentliche Aufgaben übernehmen und Rendite erwarten. Sondern als demokratisches Gegenmodell: Die Stadt behält Boden und Gebäude. Initiativen erhalten langfristige Nutzungsrechte. Im Gegenzug verpflichten sie sich zu Gemeinwohl, Transparenz, öffentlicher Zugänglichkeit, sozialer Wirkung und ökologischer Verantwortung.
Das wäre für Köln keine Utopie, sondern die konsequente Weiterentwicklung dessen, was bereits begonnen wurde. Das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte der Stadt arbeitet seit 2022 und begleitet partizipative, flächensparende Wohnprojekte; am Poller Damm sollen städtische Grundstücke per Konzeptvergabe im Erbbaurecht an ein genossenschaftliches Projekt gehen, und am Petershof entsteht ein soziokulturelles Zentrum mit gemeinschaftlichem Wohnen. Genau solche Ansätze gehören ins Zentrum der Stadtentwicklung.
Auch klimapolitisch führt kein Weg daran vorbei. Köln wird heißer, dichter und verletzlicher. Die städtische Planungshinweiskarte Klima-Hitze zeigt Hitzebelastungen und Kaltluftentstehungsgebiete; besonders belastete Räume sind stark versiegelt, haben wenig Grün und ein hohes Risiko für gesundheitliche Belastungen. Der Masterplan Stadtgrün soll Kölns Grünflächen sichern, weiterentwickeln und gerechter verteilen; zudem sollen Potenzialflächen und Entsiegelungsmöglichkeiten in den Stadtbezirken sichtbar werden.
Das ist wichtig, weil Köln die Wohnungsfrage nicht gegen die Klimafrage ausspielen darf. Wer heute jede Freifläche zubaut, schafft morgen neue Hitzeinseln. Wer Nachverdichtung nur als Betonprogramm versteht, verschärft die Probleme, die er lösen will. Gute Innenentwicklung heißt nicht: jeden Hof zubauen. Gute Innenentwicklung heißt: bestehende Flächen klüger nutzen, Gebäude umbauen, Leerstand aktivieren, Parkplätze entsiegeln, Dächer aufstocken, Erdgeschosse beleben, Grün sichern und soziale Infrastruktur mitplanen.
Köln braucht also nicht einfach mehr Stadt. Köln braucht eine bessere Stadt.
Eine Stadt, in der Bodenpolitik nicht hinter verschlossenen Türen zwischen Verwaltung, Eigentümern und Investoren verhandelt wird. Eine Stadt, in der Bürgerinnen und Bürger nicht erst beteiligt werden, wenn die wesentlichen Entscheidungen längst gefallen sind. Eine Stadt, die gemeinwohlorientierte Träger nicht als Bittsteller behandelt, sondern als Partner.
Der entscheidende Maßstab darf nicht der Höchstpreis sein. Der entscheidende Maßstab muss der höchste öffentliche Nutzen sein.
Das bedeutet konkret: Städtische Grundstücke sollen grundsätzlich im Besitz der Stadt bleiben. Bei neuen Quartieren müssen dauerhaft bezahlbare Wohnungen, Genossenschaften, soziale Einrichtungen, Kultur, Grünflächen und gemeinschaftliche Nutzungen verbindlich gesichert werden. Leerstehende oder untergenutzte Gebäude sollten systematisch erfasst und für gemeinwohlorientierte Nutzungen geöffnet werden. Und überall dort, wo Köln ohnehin neue Planungsrechte schafft, muss die Stadt konsequent Bodenwertsteigerungen für die Allgemeinheit abschöpfen.
Köln kann sich nicht aus der Wohnungsnot herausverkaufen. Und es kann sich auch nicht aus der Klimakrise herausbauen, wenn jedes Projekt am Ende mehr Versiegelung, mehr Verkehr und höhere Bodenpreise erzeugt.
Die Alternative ist eine Stadtentwicklung, die Boden als Gemeingut begreift. Nicht im Sinne einer Abschaffung privaten Eigentums, sondern im Sinne einer klaren politischen Priorität: Boden ist zu wichtig, um ihn allein Marktlogiken zu überlassen.
Köln ist stolz auf seine Veedel. Aber Veedel entstehen nicht durch Investorenbroschüren. Sie entstehen durch bezahlbare Mieten, kurze Wege, Grün, Schulen, Kultur, Kneipen, Werkstätten, soziale Orte, Nachbarschaft und die Möglichkeit, mitzugestalten. Wenn Köln diese Mischung erhalten will, muss die Stadt mutiger werden.
Die Frage lautet also nicht nur: Wie viele Wohnungen entstehen?
Die Frage lautet: Für wen entsteht Köln?
Für die, die am meisten zahlen können — oder für die Menschen, die hier leben, arbeiten, alt werden, Kinder großziehen, Nachbarschaft organisieren und diese Stadt jeden Tag tragen?
Köln sollte sich für Letzteres entscheiden. Und zwar nicht irgendwann, sondern jetzt.